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文亮言

樓價高企削弱本土消費
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2019年6月23日

  有分析員話香港經濟數據不大理想,再加上中美貿易戰、逃犯條例影響,經濟有機會進入寒冬,但很奇怪,香港樓價好似不受到經濟轉壞影響仍然上升,既然樓價上升,零售業表現應該不錯,因為不少業主的資產都增了值,口袋裡多了錢,樂於消費才是,現在市況反其道而行,莫非出了什麼亂子。

  香港經濟沒有出亂子,現在只是到了樓價太貴,冇晒消費的時候,分析員說得冇錯,樓市在最初上升的時候,業主享盡樓市升值的紅利,他們可以加按物業用作消費,例如旅遊,婚宴、壽宴等,甚至買一些不大實用的物品,樓價每年以10多個%以上升,什麼消費都可以應付得來,但去年根據差餉物業估價署數據,樓價只有1.6%升幅,已經為那些不斷以物業升值用作消費的業主響了警號,因為他們除了不能繼續享受物業升值帶來紅利,還要應付利息支出,唯一可以做的就是要減少消費,這亦是大家現在見到零售業轉弱的主要原因,有不少人歸咎於國內人士的消費力下降,這個說法亦沒有錯,但這是長客無闊客的道理,我們很難希望國內人士一直維持高消費,嚴格來說,是香港整體經濟環境轉弱,零售業銷售下跌只是將這個結果實質反映出來。

  現在的情況還未算嚴重,但樓市有升有跌,當樓價下跌時,那些過往以加按物業用作消費的業主就會出現危機,倘若他們不能如期供款,而要將物業由銀行轉按至財務公司,不出三幾年就會變成銀主盤,所以,樓價急升亦非好事,因為若果業主不懂得箇中危機,認為樓價急升會令到個人資產同樣上升而多借款項,到樓價下跌,負債反而因為利息積累而上升,他們就會陷入財務危機。

  換而言之,現在消費減弱反而是好事,一般業主都擔心樓價繼續下跌而降低消費,加強對手上持有物業防守能力,樓市的危機自然減少一些,隨著中美貿易戰出現曙光,「逃犯條例」又告一段落,希望樓市在未來一段時間能夠保持平穩,經濟一定會復甦,在未復甦之前千祈唔好將自己陷入困境,由此可見,香港人今次是一早提高警覺,所以才出現樓價仍然上升,消費力下降的情況。

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會員登入

1. 十郎 2019-06-23 10:39:38


      5哥 , 果兩兄弟泥左喇。

2. 蝕米 2019-06-23 11:18:54
就算呎價升多倍,零售也不會升. 人口中位到45了. 吃少些玩少些睡多些. 一部手機玩半天. 看報看片不用錢. 
3. 真真薯片 2019-06-23 11:45:57
樓價高影響消費,最明顯就係大陸,市中心大商場人影都唔多隻

香港反而因為港豬澳橋同高鐵多左兩批客源,差極有個譜
4. 亞Q 2019-06-23 12:14:49
我個個星期去深圳 , 個D商場人氣旺盛 , 你係咪食薯片當飯 , 搞到營養不良 , 腦筋衰退呀 ?
5. 鳥5 2019-06-23 13:27:26
十哥, 似乎家族成員唔止兩兄弟。。。
6. 鳥5 2019-06-23 13:32:47
  • 而家香港財富 側曬響地產 而家急 係(估).... 最危險唔係大家知道冇錢... 係大家以為有錢,其實係冇錢.... 上年年尾睇返條數固定資本開支其實已經縮咗好多。。。 得返政府嘅開支有增加。。。 實體經濟其實轉得好弱 比博士所講更加嚴重。。。。 再下未見過97家07 再加2000 三年內一次行曬香港薈點??? 呢個係滾動式熊市 我感表述97加長版。。。 都係嗰句 今年千祈唔好上車
7. 鳥5 2019-06-23 13:36:01
睇返啲數字 今次有個好特別,就係有錢佬行先,中產行第二,基層行最後( 暫時未睇到 大規模失業).. 從房間類型下跌方向去睇
8. 鳥6 2019-06-23 14:57:47
5兄已經持續睇錯樓市十年,仍然不吸取教訓。

特區政府只會更加弱勢,未來十公樓及私樓供應只會更加大減。且加息冇期。港樓不升到巔政府已經是還神。

5兄叫人今年不要上車,過去十幾年,有那一年5兄叫人上車?結果如何?

9. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2019-06-23 15:16:28

 

京東今年618銷售額達2015億元(人民幣.下同),按年增長27%其中,手機銷情最受關注,銷售額排名依次為蘋果、華為、榮耀、小米(01810)、一加(OnePlus

維他奶中國業務收入及經營溢利分別增加25%33%,主因維他奶與其他產品銷售均錄得雙位數增長,以及提升生產效率所致。在中美貿戰下,中國減少進口美國大豆,問及會否影響原材料大豆的供應和價格,集團行政總裁陸博濤透露,內地所用大豆均屬本土採購,未受貿戰影響,惟集團會密切留意,目前成本依然可控。

此番趨勢一來顯示內地中產消費力持續強勁,暫時未受經貿摩擦帶來的波動影響。二來,面對這個全球最龐大中產市場,試問美國商界又怎願放過?由此可以樂觀推測,中美經貿談判縱有波折,卻絕不會令引刀大陸傻嗨下面強勁起來。

大家若有留意內地的網絡社區,例如雪球、微博、微信等,不難看到很多,特別是5月起,自從中美貿易戰升溫,內地本身輿論管制已在不斷收緊,所以引刀大陸傻嗨如同盲蝦賊蟹一樣,成日亂發嗡風,掌握不到準確的政治風向(小心自墮言論管制陷阱呀)

無論如何,面對中國國勢崛起,再加上「大灣區」、「一帶一路」等大搞作,香港可說是拿着一手好牌,縱使上海、深圳等內地重點城市勢必持續進步和開放,卻並不代表香港會受損,皆因隨着「整個餅」愈來愈大,絕對不是零和遊戲。拿着這手好牌的香港若然衰落,死因不會是來自外來挑戰,更非關被引刀大陸傻嗨成日期待「搞向飯‧真真薯片後面」,而只會是「自己玩死自己」,因此港樓價繼續奔向火星。



10. 路過 2019-06-23 15:23:52
To 6樓,完全認同財產傾斜哂去樓市個邊,而且依種傾鈄一鎖就廿幾三十年,活水變死水,只能靠外來消費人口帶來活水,靠外國人既話,香港我諗佢地玩到厭,同外國人基本都好窮,唔係好洗錢,國內人經過今次反送中條例遊行,你又估下心裏面會唔會有根刺?仲有一件有趣既事,近期有套電影,係一路向西村上春樹既作品電影,一路都係高登支持者既最愛,但係就因為有陳國坤幾個唔夠廿秒既鏡頭,就話罷睇,你可想而知香港人其實係比國內人更玻璃心,後生既應該接住落黎既思維方式同思緒唔多唔少都會被依種愛港情懷牽動,對香港未來賺取其他中國地區金錢係一大阻力,試問係依種塘水滾塘魚情況下,我諗香港競爭力只會步向衰退,如果大家指望樓市只升不落係唔係有啲已經偏向係一種信仰?我諗如果唔係有無形之手托住個市,好早之前就已經出左事,係有人有心要個旋轉椅遊戲玩落去,但大家諗諗,長遠當每個人心思都唔係放係自己事業上拼搏,終日炒炒賣賣,個底有幾穩相信大家都好清楚,依家每個業主其實都係等緊一個明顯訊号,就係真係堅跌既訊号,到時放售既速度應該超快,我諗情況都係大家估唔到的,依個都係政府擔心既情況,你估佢真係驚你地無樓住咩,政府只係驚嚴重影響經濟,背負管治不力既污名咋,不過通常都係五鬼拍門,一齊黎
11. 路過 2019-06-23 15:42:40
To 8樓 幾年前我都唔敢同你講樓市會點點點,但係你睇下近十年真係只靠香港人托起左個市?多數都係外來資金同國內資金帶動,今次送中條例,或多或少令外國資金卻步,但基於公義理由,我係支持依次修例的,盡管會短暫影響經濟,再講一個事實你知,小弟有時要收大陸公司找落黎既數,中國近依一年對出境資金嚴左好多,即係中央都發現好多人拎錢落黎洗,香港地下錢莊其實好多,但我都聽聞好多都做唔到,有無影響自己諗下,另外我從來唔信政府係做唔到野,我好相信佢地係唔想背負一個堆冧樓市既污名,佢地一路等緊樓市調整先做野,當樓市調整,亦係市區重建展開之時,同埋如果你有留意開新聞,依家有一種方法起樓係先係工廠成個單位整好先,然後運落黎放上去,間屋係廠里面已經駁好哂啲野,到時工人不足,建築需時依啲問題亦都解決左,依樣野唔係我幻想,係一啲政府建築物已采用,世界唔會每日不變的 依個世界變化比你我想像中都快
12. 鳥5 2019-06-23 21:49:46
10樓 你睇到嘅 ,就係價格同價值嘅分別。 有慧根。。。
13. 鳥5 2019-06-23 22:17:14
家庭電器 越平越多人買 。。金融產品 越貴越多人(想)買。。。 香港人住屋(需求)... 睇穿以上三樣嘢... 你就睇得穿個 雞棚。。 睇唔穿, 就唔識計。。 點計都係錯
14. 鳥5 2019-06-23 22:26:24
遲啲發展商會诊減息 。。大吹。。再 派貨 ,唔好中招。。未上車千祈唔好上車
15. 路過 2019-06-23 23:05:11
To 12樓, 用吸毒換取快樂我諗人人都會上癮,你要佢戒毒,佢會問你咁開心做咩要戒,大家都知對身體唔好,但真係好難戒,你話點算?
16. al70 2019-06-24 12:27:30
个人經驗零售,主要比較跟股市。

股市升,增加消费,
股市跌,减少消费。

楼市升,零售影响兩面。
实際影响不大。
个个儲錢去買搂,交贵租。
搂升赚账面数。


楼市跌,心理影响减少消费。

上年年尾或年头至現在,7-9个月,零售可以話慘过沙士。
呢个感觉,不只我一个甘講。



17. 引刀一快 2019-06-24 14:09:12
To 13樓 鳥5兄

非常同意,殊途同歸。
18. 十一哥 2019-06-25 10:59:53
雀仔   有冇加注 ?

 
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