如果三年後跌兩成 (1) 首期篇 

2013/7/25

樓價跌點算？三年後跌兩成點算？
身邊的朋友，超過 70% 會問這個問題。對於 Dozy 仍然在今年大舉買入多個單位，朋友將之定義為大好友、唔識死。事實上，Dozy 已經將下跌風險計算在內，不過很多朋友講極都唔明，所以決定在 Blog 上公開發表自己的看法。前提是...假設今天你看上的單位值 $300 萬，三年後樓價跌兩成...第一個問題，即時

慳到幾多錢？...$60 萬？

(A) $60 萬？...除非你 Full Pay 啦！
$300 萬的單位跌兩成，跌到 $240 萬，賬面上損失 $60 萬，傳媒立即可以大做文章，然而有幾多人買樓一筆過付清？

(B) $30 萬？...如果你連約買入作投資用途
收 租物業只可借 50% 按揭，換句話說，今天買 $300 萬物業，首期就是 $150 萬，若三年後真的跌到 $240 萬，首期就是 $120 萬，賬面慳 $30 萬。若市值租金 $10,000，收少三年租金，合共 $36 萬。以今天按揭標準 2.15%、30 年計算，每月供款 $5,657，首三年利息支出約 $3.3 萬，$36 萬 - $3.3 萬，實際少收租金 $32.7 萬。因此如果你用作投資，的確可以考慮，如果樓價三年後真的跌兩成，打個和！但你損失了機會成本。

(C) $18 萬？...如果你買入交吉單位自用，借 70%...
今天買樓首期是 $90 萬，三年後買首期是 $72 萬，賬面慳 $18 萬。若果你此刻就有自住需要，三年租金合共 $36 萬，請問有何着數？相反若果此刻沒有自住需要，的確沒必要立即就買。

(D) $6 萬？...如果你是上車族，借盡 90%...
對！今天買首期是 $30 萬，三年後買就是 $24 萬，對啊！苦等三年，其實就是為了這 $6 萬大元！如果此刻有自住需要，更搞笑！三年租金要 $36 萬！跌兩成可怕？還是交三年租可怕？

樓價跌點算？三年後跌兩成點算？
身邊的朋友，超過 70% 會問這個問題。昨天的文章分享過，即時可以慳到的錢...只有首期，從首期的角度分析，即使跌兩成，所慳有限，以 $300 萬的物業為例，若做 90% 按揭，跌兩成只能慳 $6 萬，卻要白交三年租金！網友又問：「咁供款呢？供少咗喎！」
今天再嘗認從按息的角度分析，假設將來歐美各國真係退市，貨幣收緊，按息上升兩厘，跌兩成都要蝕！
Dozy 親身經歷過類似的情況...

先將三年前的按息，與今天的按息比較，就知有多大分別！
三年前，投資兵團大舉進攻得寶花園、金獅花園...
當時我們享有的按息是 H+0.7%，實際利率不到 1%！
以 Dozy 買入的其中一個得寶花園單位為例...
樓價 $150 萬、70% 按揭、30 年...
按息 1% = 月供 $3,377，本金 $2,502，利息 $875！
按息 2.15% = 月供 $3,960，本金 $2,079，利息 $1,881！
即使這三年間樓價沒有升過，單就按息的變動，每月供款已經多 17%，利息更多 1.15 倍！如果我要維持同樣的供款...
月供 $3,377、按息 2.15%、70% 按揭 = 樓價 $127 萬！
同樣供款只能買 $127 萬的樓，購買力下跌 15%！
當中本金 $1,773，利息 $1,604！利息多一倍，若供足 30 年，總利息則由約 $17 萬，急升至 $38 萬！親身經歷！

假如三年後按息升兩厘，又會是甚麼情況呢？
以一個 $300 萬的物業、70% 按揭、30 年為例...
2.15% = 月供 $7,920，本金 $4,158，利息 $3,763
4.15% = 月供 $10,280，本金 $2,946，利息 $7,242
類似的情況又出現了，每月供款多 30%，利息多近一倍！
如果三年後樓價跌兩成，跌到 $240 萬，供款真係少咗？
$240 萬的物業、70% 按揭、30 年...
4.15% = 月供 $8,167，本金 $2,357，利息 $5,810
即使樓價跌兩成，跌至 $240 萬，Sorry...供款反而多咗！

上文提到，即使三年後跌兩成，首期慳不了多少！
從供款角度看，若按息上升兩厘，仲蝕！
三年跌兩成？就算俾你講中，係咪真係咁著數？
網友又問：「咁可能到時按息唔升，都係 2.15% 呢！」
Dozy 答：「如果按息唔升，點解會跌兩成？」
往後再從多兩個角度分析...仲驚！

如果三年後跌兩成 (3) 利息篇

不久前寫了兩篇如果三年後跌兩成系列...
有些網友讚賞 Anthony 的新思維、新角度，多謝支持。然而亦有些網友太過心急，看罷首期篇，就嚷着沒有計供款，看罷按息篇，就嚷着沒有計利息，說這是呃飯食云云，稍安毋燥，陸續有來。同時必要說，筆者不是盲目的好友，有些情況是會撤退的！
按此重溫：如果三年後跌兩成 (1) 首期篇
按此重溫：如果三年後跌兩成 (2) 按息篇
今次講的是利息，即是 P 上升。
事實上，如果 P 上升，是會影響供款的...

P...銀行最優惠利率
是計按揭利息的基礎，例如現時 P 是 5.25%，按揭利率是 P-3.1%，實際供款利率就是 2.15%。按息上升...是指調整算式，如 P-2.1%，實際供款利率 = 3.15%，但舊客戶不受影響。利息上升...是指 P 上升，例如 P 升至 6.25%，實際供款利率 = 3.15%，舊客戶都要加。

Case：如果三年後 P 升兩厘
以一個 $300 萬的物業、70% 按揭、30 年為例...
2.15% = 月供 $7,920，本金 $4,158，利息 $3,763
4.15% = 月供 $10,280，本金 $2,946，利息 $7,242
無論舊客戶、新客戶，三年後同樣要供 $7,242！

假如三年後跌兩成，跌至 $240 萬...
損失：$300 萬 X 20% = $60 萬
得益：享受了三年低息，計計兩個利率首三年供款...
2.15%：供款 $285,138，利息 $130,659，本金 $154,476
4.15%：供款 $293,994，利息 $203,819，本金 $90,177
三年：利息多 $73,160，本金少 $64,299，得益 $137,459
總計：$60 萬 - $14 萬 = 損失 $46 萬

如果你現時沒自住需要...
如果真的如你所願，三年後 P 升兩厘，樓價跌兩成，現在的確不是入市時機，因為三年後買可節省 $46 萬。

如果你現時有自住需要，要租樓住...
不少朋友問我這個問題：「好唔好租住樓先，兩三年後，等個價跌兩成先買呢？」以市值租金 $10,000 計算，三年後你合共付出 $36 萬租金，加上佣金、雜費、搬屋等，又可以節省多少？

記住...以上的計算是建基於
一）三年後，樓價真係會跌兩成
二）三年後，利息會升兩厘，但按息不變
如果同時間按息亦調升 2%，所謂賺到的又會化為烏有。
還有一點...正如伯南克所以，當美國經濟表現理想，美國會考慮退市，再繼續好轉，就會進入加息週期。問題！...為甚麼當美國及環球經好轉的時候，樓價會跌兩成呢？

如果三年後跌兩成 (4) 政策篇

樓價跌點算？三年後跌兩成點算？
有讀過我的著作都知道，兩年前 Anthony 在長沙灣買了一個單位給老二上車。幾兄弟尚欠老三還未買樓，於是今年趁政府出招，在旺角買了另一個細單位給他上車，實用面積只有 268 呎，成交價 $268 萬，僅僅可以間兩間細房，諗住借 90% 按揭，老三收入 $20,000，竟然過唔到測試！講真...月入 $20,000 也不算差啦，想買一個二百多萬的，最基本的上車盤都過唔到壓力測試！有咩啟示？...

每個人睇法唔同，我睇到...越來越來政策阻止你買樓！
為了滿足政客要求，安撫憤青怨氣，政府不斷出招壓抑需求！

傳媒說是為了買時間，待幾年後更多供應推出市場應市。
作為投資者，不信雙眼、不信雙耳，要用心分析。如果為了買時間，何需那麼多政策？只需要發表建樓計劃，然後在記者會上說一句：「政府將會重推八萬五，睇路啦！」保證樓市即時應聲下跌！...

再走前一步，筆者看見施政者的兩難。
如果以增加供應來壓抑樓價，泡沫風險很高！
樓建好了就必須賣，如果將來市況逆轉，大量供應想收都收唔番，爆起上嚟殺傷力很勁！相反壓抑需求不同，因為若市況逆轉，在供應沒有大幅增加的情況下，只要稍稍調整政策，就可以刺激市場了。
無論如何，可以見到...政府會不斷出招打壓需求！

調低按揭成數？...換句話說首期要更多！
投資兵團成立之初，有些年青的同學，以 5% 首期就可以上車，最記得有一位同學，以 $120 萬買入一個河畔花園，首期只需 $6 萬！時至今日單位已直迫 $300 萬，賬面獲利 $180 萬，30 倍！時至今日，最少要付 10% 首期，為了壓抑需求，隨時再降低按揭成數嗎？

提高壓力測試？...換句話說人工要好高先可以買樓！
以前借按揭，只需要考慮當時的供款能力，例如收入 $20,000，就可以供 $10,000，不超過月入的 50% 就可以。後來要壓力測試，假設利率升 2%，如果你現時利率是 2.15%，即是要用 4.15% 計算，供款不能超過入息 60%。見樓價冇跌，政府又再出招，調高至 3%，即是要用 5.15% 計算。如果你持有超過一個物業，計算壓力測試之後，供款不可以超過入息 50%！老三月入 $20,000，買個最細的兩房單位都過唔到壓力測試，借唔到 90%！為了壓抑需求，壓力測試隨時再調高，加 4%？5%？點買？！

例一：$300 萬、90%、壓力測試 5.15%
　　　月供 $15,266，收入要求 $25,443！
例二：三年後利息升兩厘，樓價跌兩成，壓力測試加一厘
　　　$240 萬、90%、壓力測試 8.15%
　　　月供 $16,646，收入要求 $27,743！

政府的方向...壓抑需求！
政策的方向...令你越來越難買樓！
換句話說...即使將來樓價調整，你買到咩？

如果三年後跌兩成 (6) 風險篇

兩年後加息點算？
三年後樓價大跌兩成點算？
繼續如果三年後跌兩成系列...
過去一年，決心買樓的年青人明顯多了，尤其去年獲邀擔任商業電台星火燎原嘉賓，每星期分享物業投資心得後，投資兵團的年輕化情況更明顯。我們亦落力協助年青人上車買樓。
有網友質疑：「現在樓價高企，此刻上車風險高啊！」
Anthony 的回應是：「遲幾年上車，風險更高！」
從市場風險、政策風險、技術風險 3 個層面分析...

一）市場風險
現時市場上，主流分析是...
。美國將會逐步退市，2015 年底開始有機會加息；
。美國加息，香港將會跟隨，樓價隨即大跌！
請留意伯南克的言論...如果美國經濟表現理想，將會在今年下半年減少買債，明年停止買債，後年年底有機會加息。配合經濟週期，加息...總不會今天 5.25 厘，明天就加到 10 厘的，而是一個持續幾年，甚至更長的週期，(1) 加息週期之初...經濟復甦，甚麼資產價格大幅下跌？正常情況下，(2) 加息加期尾聲...經濟過熱，市場承受不了，才是泡沫爆破之時，(3) 加息週期完結...經濟逆轉，進入漫長的下跌週期。因此從市場風險分析，現在仍處於相對安全的時期。

二）政策風險
為了遏抑炒風，政府近年不斷加辣，SSD...由以往 2 年到現時 3 年，壓力測試...由以往的 +2% 到現時的 +3%，如果市場購買力爆發，樓價再闖高，政府誓必再加辣，試想想如果 SSD 加到 4 年、5年，持貨的時間風險，不是比現在更高嗎？

三）技術風險
現時買入住宅物業，要被 SSD 縛三年...
A) 2013~2016 年持貨
B) 2016~2019 年持貨
請問：那一段時間持貨較為安全？
加息不會明天就加 5 厘，同樣樓價即使調整兩成，也不會明天就跌兩成的。因此，如果選擇前者，到加息週期如火如荼的時候，你持有的物業已經過了三年 SSD，如果市場逆轉，仍然有時間沽貨走人！如果選擇後者，到加息加到膨膨聲，經濟週期高處不勝寒的時候，你的物業有機會仍然被 SSD 牢牢鎖住，想走？輸多 10~20% SSD 先講啦！想走都冇得走！真係屈機囉...

如果三年後跌兩成 (7) 身痕篇

兩年後加息點算？
三年後樓價大跌兩成點算？
繼續如果三年後跌兩成系列...
好多人問：「係咪應該楂住啲錢先，遲啲等樓價跌啲先買？」
撇除之前幾篇提過的計算，持有現金其實風險挺高的！
最大的風險是甚麼？...加息？貶值？樓價不跌反升？
其實...最大的風險在於你自己！身痕！

如果三年後跌兩成 (11) 借錢篇

兩年後加息點算？
三年後樓價大跌兩成點算？
繼續如果三年後跌兩成系列...
幾乎每天都有朋友、網友說：「不如等幾年後大跌先買！」
講真...邊個唔想最低位買，然後樓市反彈、爆升、喪賺...從此過住幸福快樂。好明顯，呢個只係童話故事，萬中無一！
講起撈底...好多人會諗起漫畫家馬榮成，當年金融海嘯，他以 $7600 萬超筍價買入山頂豪宅倚巒，震撼全港！現時市值近兩億！唔使羡慕啦，論經驗、人脈、財力...散戶恨都恨唔到！
就講一樣嘢散戶已經收工！$7600 萬...係 Full Pay 的！
是的！$7600 萬 Cash！打劫銀行間分行都未必有咁多...
財力...大跌市通常都係借唔到錢的！
日前朋友分享一篇文章「買樓十大誤解」第一點就講到...
點解大跌？...因為個個業主都賤賣物業！
點解賤賣？...因為個個業主都冇錢，要錢唔要貨！
點解冇錢？...因為銀行唔肯借錢！
點解唔借？...因為經濟差！
銀行不是白痴的，如果連你都知道經濟差，知道樓價會跌，唔通銀行唔知？近年的升市樓神或者唔知，但經歷過 SARS、海嘯的投資者都知道，銀行最叻就係...好天放水、落雨收遮！
舉例...
。今天買一個 $300 萬的物業...
　估價可以估足 $300 萬，最高可以做 90% 按揭；
　首期只需 $30 萬，輕輕鬆鬆就可以上車。
。假如幾年後物業跌到 $200 萬...
　估價...肯定唔足，你驚跌，唔通佢唔驚？隨時估得 8 成；
　按揭成數...你都驚失業，唔通佢唔驚？隨時借得 6 成；
　貸款額就只有 $200 萬 X 70% X 60% = $96 萬
　首期就要 $104 萬，經濟咁差，你係咪攞到出嚟先？

不如聽聽馬榮成當年點撈到底...
回想買入倚巒當日，不少買家同樣虎視眈眈，馬榮成的王牌是現金。「我唔使做按揭，但人哋就要先找銀行估價、借錢，當日係星期日，最快都要一、兩日先有答覆。」去年十一月，正值海嘯最黑暗時期，銀行均收緊銀根，而大屋前業主是做科技公司的廠家，第一手向新地購入價也要九千三百萬。馬榮成為奪取心頭好，「大拿拿」豪擲七千六百萬買樓，震驚市場。「我冇債，有咩好擔心？就算倚巒聽日跌到一蚊，對我嘅生活都冇影響，相反借咗按揭嘅，先要驚利息升跌，或者租唔出。」馬榮成表示，當時他亦鼓勵公司同事買樓。「海嘯後，樓價跌咗逾三成，但恐慌其實來自證券、基金界，我手上股票好少，所以唔驚。」

睇完馬榮成的故事，不太羡慕！
識得運用槓桿，唔需要撈底，賺得更多！

Case 1：馬榮成係咪真係賺咁多？
年他以 $7600 萬撈底，今天以 $2 億放售仍然未賣出，假設最終單位減價一成，以 $1.8 億成交，即賬面賺 $1.04 億...
利潤 = $1.04 億 / $0.76 億 = 1.4 倍

Case 2：2008 年 Anthony 買入的紅磡單位
買入價 $143 萬，如果海嘯後買可以再平約 $20 萬，不過到時銀行就未必會借錢囉！當時我只需三成首期即 $43 萬，現時市值約 $350 萬計算，賬面賺 $207 萬...
利潤 = $207 萬 / $43 萬 = 4.8 倍

Case 3：2010 年在紅磡的另一個單位
當時樓市已經復甦，仲有個醫生律師打電話上電台話買唔到樓，政府推出了第一次 SSD，當時買入價是 $236 萬，三成首期 $70.8 萬，現時市值 $360 萬，賬面賺 $124 萬...
利潤 = $124 萬 / $70.8 萬 = 1.75 倍
上述兩個單位 Anthony 仍然持有，有上升空間，不急售...
反正過了 SSD，即使市況逆轉，隨時可以放售！

怎樣？有必要碰運氣嗎？你肯定能猜中？
經濟平穩時，運用槓桿賺得多？
還是經濟極差時，碰運氣 Full Pay 撈底賺得多？
作為新一代投資者，當散戶等運到，投資兵團卻在努力！
如果樓市不跌，我們就繼續累積知識、經驗、財力！
如果樓市大跌，正！我們已做好準備，撈底！你估邊個快？
如何為跌市做準備？

如果三年後跌兩成 (13) 準備篇

兩年後加息點算？
三年後樓價大跌兩成點算？
繼續如果三年後跌兩成系列...

經常有朋友問：「點解你唔減持？唔怕跌咩？你睇好？」
唔減持、唔怕跌...唔代表睇好，只係已經準備好啫！
散戶...喜歡賭大細，睇好就身買，睇淡就老豆都沽埋！賭大細不如過大海啦，叮叮叮...買定離手，即時定輸贏！投資者...又睇樓、又搞按揭，咁辛苦為乜？無非唔想賭運氣，盡量以技術去贏。近年很多升市樓神，未經過挫折，未必了解跌市的可怕，金融海嘯時候，Anthony 幾乎一鋪清袋，記憶猶新，所以今天，筆者無時無刻為跌市做準備。
跌市不可怕，沒有做好準備才可怕！...

經常有網友亂咁估...點解筆者買完一間又一間？ 
睇 Discuss 最搞笑，有人估我係富二代，有人估我有個有錢老婆，有人估我有大水喉射住...我都想！可惜 Anthony 細個窮到連麥當奴都食唔起，見到大班同學齊齊去 M 記，我就唯有話自己唔鍾意食漢堡包。錢點嚟？唔使估啦，全部都係借返嚟！

筆者 2005 年買樓上車，2007 年開始買樓投資...
當時政府沒有收緊按揭政策，沒有正面信貸資料庫，沒有壓力測試，見自住單位升咗成個 Double，心雄了！按完又按、借完又借，短短一年買了 4 個單位，直至金融海嘯前，已持有 6 個單位，超出自己的能力範圍。2008 年底，金融海嘯一個大浪冚埋嚟，4 個單位，5 個租客，兩個打嚟話失業退租，兩個打嚟叫減租。當時我自己創業，完全冇生意，你話點供樓？...想賣？短短三個月跌三成，加上銀行唔肯借錢，想賣都賣唔到！好在揀的物業租金回報高，減完價都仲頂得住，先至唔死得！

見過鬼，點會唔怕黑？
今時今日，每一步都經過深思熟慮...
點解唔減持？...因為未見到有大跌條件！跌幾多又唔知，跌唔知都唔知，做乜咁心急？最重要係做好準備...

1) 提高流動性
沽出部份住宅單位，換馬工廈、鋪位，不受 SSD 限制！
餘下的住宅單位，因為已經累積了一定升幅，而且過了 SSD，隨時可以沽貨變現，賺多賺少而已，所以先封盤不賣。不過...筆者已經計劃好，如果市況逆轉，會先賣邊兩間。

2) 提高現金比例
以前我會買到戶口得番幾萬銀，而家唔敢啦！
例如...若看上心動筍盤，把持唔住落票買的話，會同時沽出一間，令手上現金維持一定比重，捱到三、五、七年。

3) 提高租金回報
早幾年買的單位，升得多，以市值計算租金回報不到 4% 的，會先沽出獲利，然後買入一些租金回報 4.5%~5% 以上的細價樓，若再次遇上海嘯，減租後都可以夠供樓。

風水輪流轉...

今天在屋苑側,見有  民聯聯  區議員助理/準未來後選人,在派居屋申請表格,......

使人回想起1999年前,有  主主議  在論戰/論壇上,說出無棱二可的話,在議論紛紛租者置其屋計劃時,有論者說出,如果你用9萬元買一套房,16萬買一套房,買房後,日後你可能失去領取綜援的資格......不可思議的怪論???

耿耿於懷無濟於事,看作經一事長一智,會更積極。

政壇上冇永遠敵人,亦冇永遠朋友,

在商場上亦一樣罷,只有永遠利益，是道出事實!