1. 溫故知新 2015-01-05 08:40:29 |
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如果三年後跌兩成 (1) 首期篇 2013/7/25 樓價跌點算?三年後跌兩成點算? 身邊的朋友,超過 70% 會問這個問題。對於 Dozy 仍然在今年大舉買入多個單位,朋友將之定義為大好友、唔識死。事實上,Dozy 已經將下跌風險計算在內,不過很多朋友講極都唔明,所以決定在 Blog 上公開發表自己的看法。前提是...假設今天你看上的單位值 $300 萬,三年後樓價跌兩成...第一個問題,即時 慳到幾多錢?...$60 萬? (A) $60 萬?...除非你 Full Pay 啦! $300 萬的單位跌兩成,跌到 $240 萬,賬面上損失 $60 萬,傳媒立即可以大做文章,然而有幾多人買樓一筆過付清?
(B) $30 萬?...如果你連約買入作投資用途 收 租物業只可借 50% 按揭,換句話說,今天買 $300 萬物業,首期就是 $150 萬,若三年後真的跌到 $240 萬,首期就是 $120 萬,賬面慳 $30 萬。若市值租金 $10,000,收少三年租金,合共 $36 萬。以今天按揭標準 2.15%、30 年計算,每月供款 $5,657,首三年利息支出約 $3.3 萬,$36 萬 - $3.3 萬,實際少收租金 $32.7 萬。因此如果你用作投資,的確可以考慮,如果樓價三年後真的跌兩成,打個和!但你損失了機會成本。
(C) $18 萬?...如果你買入交吉單位自用,借 70%... 今天買樓首期是 $90 萬,三年後買首期是 $72 萬,賬面慳 $18 萬。若果你此刻就有自住需要,三年租金合共 $36 萬,請問有何着數?相反若果此刻沒有自住需要,的確沒必要立即就買。
(D) $6 萬?...如果你是上車族,借盡 90%... 對!今天買首期是 $30 萬,三年後買就是 $24 萬,對啊!苦等三年,其實就是為了這 $6 萬大元!如果此刻有自住需要,更搞笑!三年租金要 $36 萬!跌兩成可怕?還是交三年租可怕?
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2. 如果三年後跌兩成 (2) 按息篇 2015-01-05 08:42:11 |
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樓價跌點算?三年後跌兩成點算? 身邊的朋友,超過 70% 會問這個問題。昨天的文章分享過,即時可以慳到的錢...只有首期,從首期的角度分析,即使跌兩成,所慳有限,以 $300 萬的物業為例,若做 90% 按揭,跌兩成只能慳 $6 萬,卻要白交三年租金!網友又問:「咁供款呢?供少咗喎!」 今天再嘗認從按息的角度分析,假設將來歐美各國真係退市,貨幣收緊,按息上升兩厘,跌兩成都要蝕! Dozy 親身經歷過類似的情況...
先將三年前的按息,與今天的按息比較,就知有多大分別! 三年前,投資兵團大舉進攻得寶花園、金獅花園... 當時我們享有的按息是 H+0.7%,實際利率不到 1%! 以 Dozy 買入的其中一個得寶花園單位為例... 樓價 $150 萬、70% 按揭、30 年... 按息 1% = 月供 $3,377,本金 $2,502,利息 $875! 按息 2.15% = 月供 $3,960,本金 $2,079,利息 $1,881! 即使這三年間樓價沒有升過,單就按息的變動,每月供款已經多 17%,利息更多 1.15 倍!如果我要維持同樣的供款... 月供 $3,377、按息 2.15%、70% 按揭 = 樓價 $127 萬! 同樣供款只能買 $127 萬的樓,購買力下跌 15%! 當中本金 $1,773,利息 $1,604!利息多一倍,若供足 30 年,總利息則由約 $17 萬,急升至 $38 萬!親身經歷!
假如三年後按息升兩厘,又會是甚麼情況呢? 以一個 $300 萬的物業、70% 按揭、30 年為例... 2.15% = 月供 $7,920,本金 $4,158,利息 $3,763 4.15% = 月供 $10,280,本金 $2,946,利息 $7,242 類似的情況又出現了,每月供款多 30%,利息多近一倍! 如果三年後樓價跌兩成,跌到 $240 萬,供款真係少咗? $240 萬的物業、70% 按揭、30 年... 4.15% = 月供 $8,167,本金 $2,357,利息 $5,810 即使樓價跌兩成,跌至 $240 萬,Sorry...供款反而多咗!
上文提到,即使三年後跌兩成,首期慳不了多少! 從供款角度看,若按息上升兩厘,仲蝕! 三年跌兩成?就算俾你講中,係咪真係咁著數? 網友又問:「咁可能到時按息唔升,都係 2.15% 呢!」 Dozy 答:「如果按息唔升,點解會跌兩成?」 往後再從多兩個角度分析...仲驚!
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3. 如果三年後跌兩成 (3) 利息篇 2015-01-05 08:47:22 |
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如果三年後跌兩成 (3) 利息篇 不久前寫了兩篇如果三年後跌兩成系列... 有些網友讚賞 Anthony 的新思維、新角度,多謝支持。然而亦有些網友太過心急,看罷首期篇,就嚷着沒有計供款,看罷按息篇,就嚷着沒有計利息,說這是呃飯食云云,稍安毋燥,陸續有來。同時必要說,筆者不是盲目的好友,有些情況是會撤退的! 按此重溫:如果三年後跌兩成 (1) 首期篇 按此重溫:如果三年後跌兩成 (2) 按息篇 今次講的是利息,即是 P 上升。 事實上,如果 P 上升,是會影響供款的... P...銀行最優惠利率 是計按揭利息的基礎,例如現時 P 是 5.25%,按揭利率是 P-3.1%,實際供款利率就是 2.15%。按息上升...是指調整算式,如 P-2.1%,實際供款利率 = 3.15%,但舊客戶不受影響。利息上升...是指 P 上升,例如 P 升至 6.25%,實際供款利率 = 3.15%,舊客戶都要加。
Case:如果三年後 P 升兩厘 以一個 $300 萬的物業、70% 按揭、30 年為例... 2.15% = 月供 $7,920,本金 $4,158,利息 $3,763 4.15% = 月供 $10,280,本金 $2,946,利息 $7,242 無論舊客戶、新客戶,三年後同樣要供 $7,242!
假如三年後跌兩成,跌至 $240 萬... 損失:$300 萬 X 20% = $60 萬 得益:享受了三年低息,計計兩個利率首三年供款... 2.15%:供款 $285,138,利息 $130,659,本金 $154,476 4.15%:供款 $293,994,利息 $203,819,本金 $90,177 三年:利息多 $73,160,本金少 $64,299,得益 $137,459 總計:$60 萬 - $14 萬 = 損失 $46 萬
如果你現時沒自住需要... 如果真的如你所願,三年後 P 升兩厘,樓價跌兩成,現在的確不是入市時機,因為三年後買可節省 $46 萬。
如果你現時有自住需要,要租樓住... 不少朋友問我這個問題:「好唔好租住樓先,兩三年後,等個價跌兩成先買呢?」以市值租金 $10,000 計算,三年後你合共付出 $36 萬租金,加上佣金、雜費、搬屋等,又可以節省多少?
記住...以上的計算是建基於 一)三年後,樓價真係會跌兩成 二)三年後,利息會升兩厘,但按息不變 如果同時間按息亦調升 2%,所謂賺到的又會化為烏有。 還有一點...正如伯南克所以,當美國經濟表現理想,美國會考慮退市,再繼續好轉,就會進入加息週期。問題!...為甚麼當美國及環球經好轉的時候,樓價會跌兩成呢?
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4. 如果三年後跌兩成 (4) 政策篇 2015-01-05 08:51:19 |
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如果三年後跌兩成 (4) 政策篇 樓價跌點算?三年後跌兩成點算? 有讀過我的著作都知道,兩年前 Anthony 在長沙灣買了一個單位給老二上車。幾兄弟尚欠老三還未買樓,於是今年趁政府出招,在旺角買了另一個細單位給他上車,實用面積只有 268 呎,成交價 $268 萬,僅僅可以間兩間細房,諗住借 90% 按揭,老三收入 $20,000,竟然過唔到測試!講真...月入 $20,000 也不算差啦,想買一個二百多萬的,最基本的上車盤都過唔到壓力測試!有咩啟示?... 每個人睇法唔同,我睇到...越來越來政策阻止你買樓! 為了滿足政客要求,安撫憤青怨氣,政府不斷出招壓抑需求!
傳媒說是為了買時間,待幾年後更多供應推出市場應市。 作為投資者,不信雙眼、不信雙耳,要用心分析。如果為了買時間,何需那麼多政策?只需要發表建樓計劃,然後在記者會上說一句:「政府將會重推八萬五,睇路啦!」保證樓市即時應聲下跌!...
再走前一步,筆者看見施政者的兩難。 如果以增加供應來壓抑樓價,泡沫風險很高! 樓建好了就必須賣,如果將來市況逆轉,大量供應想收都收唔番,爆起上嚟殺傷力很勁!相反壓抑需求不同,因為若市況逆轉,在供應沒有大幅增加的情況下,只要稍稍調整政策,就可以刺激市場了。 無論如何,可以見到...政府會不斷出招打壓需求!
調低按揭成數?...換句話說首期要更多! 投資兵團成立之初,有些年青的同學,以 5% 首期就可以上車,最記得有一位同學,以 $120 萬買入一個河畔花園,首期只需 $6 萬!時至今日單位已直迫 $300 萬,賬面獲利 $180 萬,30 倍!時至今日,最少要付 10% 首期,為了壓抑需求,隨時再降低按揭成數嗎?
提高壓力測試?...換句話說人工要好高先可以買樓! 以前借按揭,只需要考慮當時的供款能力,例如收入 $20,000,就可以供 $10,000,不超過月入的 50% 就可以。後來要壓力測試,假設利率升 2%,如果你現時利率是 2.15%,即是要用 4.15% 計算,供款不能超過入息 60%。見樓價冇跌,政府又再出招,調高至 3%,即是要用 5.15% 計算。如果你持有超過一個物業,計算壓力測試之後,供款不可以超過入息 50%!老三月入 $20,000,買個最細的兩房單位都過唔到壓力測試,借唔到 90%!為了壓抑需求,壓力測試隨時再調高,加 4%?5%?點買?!
例一:$300 萬、90%、壓力測試 5.15% 月供 $15,266,收入要求 $25,443! 例二:三年後利息升兩厘,樓價跌兩成,壓力測試加一厘 $240 萬、90%、壓力測試 8.15% 月供 $16,646,收入要求 $27,743!
政府的方向...壓抑需求! 政策的方向...令你越來越難買樓! 換句話說...即使將來樓價調整,你買到咩?
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5. 如果三年後跌兩成 (6) 風險篇 2015-01-05 08:58:41 |
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如果三年後跌兩成 (6) 風險篇 兩年後加息點算? 三年後樓價大跌兩成點算? 繼續如果三年後跌兩成系列... 過去一年,決心買樓的年青人明顯多了,尤其去年獲邀擔任商業電台星火燎原嘉賓,每星期分享物業投資心得後,投資兵團的年輕化情況更明顯。我們亦落力協助年青人上車買樓。 有網友質疑:「現在樓價高企,此刻上車風險高啊!」 Anthony 的回應是:「遲幾年上車,風險更高!」 從市場風險、政策風險、技術風險 3 個層面分析... 一)市場風險 現時市場上,主流分析是... 。美國將會逐步退市,2015 年底開始有機會加息; 。美國加息,香港將會跟隨,樓價隨即大跌! 請留意伯南克的言論...如果美國經濟表現理想,將會在今年下半年減少買債,明年停止買債,後年年底有機會加息。配合經濟週期,加息...總不會今天 5.25 厘,明天就加到 10 厘的,而是一個持續幾年,甚至更長的週期,(1) 加息週期之初...經濟復甦,甚麼資產價格大幅下跌?正常情況下,(2) 加息加期尾聲...經濟過熱,市場承受不了,才是泡沫爆破之時,(3) 加息週期完結...經濟逆轉,進入漫長的下跌週期。因此從市場風險分析,現在仍處於相對安全的時期。
二)政策風險 為了遏抑炒風,政府近年不斷加辣,SSD...由以往 2 年到現時 3 年,壓力測試...由以往的 +2% 到現時的 +3%,如果市場購買力爆發,樓價再闖高,政府誓必再加辣,試想想如果 SSD 加到 4 年、5年,持貨的時間風險,不是比現在更高嗎?
三)技術風險 現時買入住宅物業,要被 SSD 縛三年... A) 2013~2016 年持貨 B) 2016~2019 年持貨 請問:那一段時間持貨較為安全? 加息不會明天就加 5 厘,同樣樓價即使調整兩成,也不會明天就跌兩成的。因此,如果選擇前者,到加息週期如火如荼的時候,你持有的物業已經過了三年 SSD,如果市場逆轉,仍然有時間沽貨走人!如果選擇後者,到加息加到膨膨聲,經濟週期高處不勝寒的時候,你的物業有機會仍然被 SSD 牢牢鎖住,想走?輸多 10~20% SSD 先講啦!想走都冇得走!真係屈機囉...
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6. 如果三年後跌兩成 (7) 身痕篇 2015-01-05 09:04:08 |
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如果三年後跌兩成 (7) 身痕篇 兩年後加息點算? 三年後樓價大跌兩成點算? 繼續如果三年後跌兩成系列... 好多人問:「係咪應該楂住啲錢先,遲啲等樓價跌啲先買?」 撇除之前幾篇提過的計算,持有現金其實風險挺高的! 最大的風險是甚麼?...加息?貶值?樓價不跌反升? 其實...最大的風險在於你自己!身痕! 持有現金?係咪真係等到幾年先? 見過很多真人真事,有錢响身,自然身痕! 老爸正是一個例子,幾年前退休,有幾十萬退休金,原本叫他乖乖哋買層樓收租,點知佢走去炒股票,而家淨番十萬都唔夠!又有個朋友 2007 年高位放咗個單位,攞住百幾萬,租樓住住先。2008 年海嘯冇好好把握機會,2009 年樓價反彈,升破佢賣樓個價,諗住叫佢費少少都追番層樓,點知佢話:「買唔到啦,淨番三十幾萬咋!」咪又係手痕走去炒股票!我之前有個租客又係咁...真係好常見!我以前都試過炒股欠落周身卡數,見過鬼都怕黑,就算炒都唔會瞓身! 講真...有幾何樓價跌,股票會升呢?
我自己咪又係一樣!有口話人冇口話自己! 2010 年的時候我們大舉進軍大圍,當時我自己都買咗間金獅,$168 萬買入一間建築面積 530 呎的單位,2011 年以 $210 萬賣出,扣除雜費,賺咗三十幾萬。同年,美容院班拍檔話想搞多間分店,當時有閒錢,又見有前景,咪挾咗一筆囉,點知兩年都唔夠,已經蝕鬼晒! 之前 Anthony 到出面報讀一個創業班,識到一班戰友,大家諗住在廣州開間糖水店,仲低能!竟然鬼揞眼,租咗個新發展的美食城鋪位,後來美食城爛尾,改建酒店咁話,預計要多兩年時間,期間沙塵滾滾,鬼影都冇!糖水鋪勉強經營,一個月做得幾千銀生意,幾個月就決定執笠!都唔明點解...總舵手應該係生意高手,第一,點會信大陸發展商啲咩規劃架?!咁多爛尾、死城!第二,既然規劃唔兌現,冇人流,就落閘咪做住,等酒店開業先啦,又人工、又材料、又燈油火臘,蝕到嘔!竟然犯埋啲低級錯誤,真係讀屎片囉! 兩三個項目挾埋,金獅花園賺到的幾乎蝕晒! 好在當年投資咗幾項物業,未算蝕入肉咋!
從負面角度睇...持有現金的確不是容易的事! 最大風險...可能不是加息、貶值、經濟逆轉,而是身痕! 從正面角度睇...投資物業可以讓你有資本做想做的事,有人炒股,有人消費,有人做生意,對各行各業都有正面刺激。只要風險管理得宜,即使樓價略有調整,只要守過低谷,亦有翻身之日,最少有租收吓先丫!炒股、做生意風險高好多! 持有現金?等跌?...各有策略,我不反對! 不過一定要好好計劃,守住你的資本!
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7. 溫故知新 2015-01-05 09:33:34 |
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如果三年後跌兩成 (11) 借錢篇 兩年後加息點算? 三年後樓價大跌兩成點算? 繼續如果三年後跌兩成系列... 幾乎每天都有朋友、網友說:「不如等幾年後大跌先買!」 講真...邊個唔想最低位買,然後樓市反彈、爆升、喪賺...從此過住幸福快樂。好明顯,呢個只係童話故事,萬中無一! 講起撈底...好多人會諗起漫畫家馬榮成,當年金融海嘯,他以 $7600 萬超筍價買入山頂豪宅倚巒,震撼全港!現時市值近兩億!唔使羡慕啦,論經驗、人脈、財力...散戶恨都恨唔到! 就講一樣嘢散戶已經收工!$7600 萬...係 Full Pay 的! 是的!$7600 萬 Cash!打劫銀行間分行都未必有咁多... 財力...大跌市通常都係借唔到錢的! 日前朋友分享一篇文章「買樓十大誤解」第一點就講到... 點解大跌?...因為個個業主都賤賣物業! 點解賤賣?...因為個個業主都冇錢,要錢唔要貨! 點解冇錢?...因為銀行唔肯借錢! 點解唔借?...因為經濟差! 銀行不是白痴的,如果連你都知道經濟差,知道樓價會跌,唔通銀行唔知?近年的升市樓神或者唔知,但經歷過 SARS、海嘯的投資者都知道,銀行最叻就係...好天放水、落雨收遮! 舉例... 。今天買一個 $300 萬的物業... 估價可以估足 $300 萬,最高可以做 90% 按揭; 首期只需 $30 萬,輕輕鬆鬆就可以上車。 。假如幾年後物業跌到 $200 萬... 估價...肯定唔足,你驚跌,唔通佢唔驚?隨時估得 8 成; 按揭成數...你都驚失業,唔通佢唔驚?隨時借得 6 成; 貸款額就只有 $200 萬 X 70% X 60% = $96 萬 首期就要 $104 萬,經濟咁差,你係咪攞到出嚟先?
不如聽聽馬榮成當年點撈到底... 回想買入倚巒當日,不少買家同樣虎視眈眈,馬榮成的王牌是現金。「我唔使做按揭,但人哋就要先找銀行估價、借錢,當日係星期日,最快都要一、兩日先有答覆。」去年十一月,正值海嘯最黑暗時期,銀行均收緊銀根,而大屋前業主是做科技公司的廠家,第一手向新地購入價也要九千三百萬。馬榮成為奪取心頭好,「大拿拿」豪擲七千六百萬買樓,震驚市場。「我冇債,有咩好擔心?就算倚巒聽日跌到一蚊,對我嘅生活都冇影響,相反借咗按揭嘅,先要驚利息升跌,或者租唔出。」馬榮成表示,當時他亦鼓勵公司同事買樓。「海嘯後,樓價跌咗逾三成,但恐慌其實來自證券、基金界,我手上股票好少,所以唔驚。」
睇完馬榮成的故事,不太羡慕! 識得運用槓桿,唔需要撈底,賺得更多!
Case 1:馬榮成係咪真係賺咁多? 年他以 $7600 萬撈底,今天以 $2 億放售仍然未賣出,假設最終單位減價一成,以 $1.8 億成交,即賬面賺 $1.04 億... 利潤 = $1.04 億 / $0.76 億 = 1.4 倍
Case 2:2008 年 Anthony 買入的紅磡單位 買入價 $143 萬,如果海嘯後買可以再平約 $20 萬,不過到時銀行就未必會借錢囉!當時我只需三成首期即 $43 萬,現時市值約 $350 萬計算,賬面賺 $207 萬... 利潤 = $207 萬 / $43 萬 = 4.8 倍
Case 3:2010 年在紅磡的另一個單位 當時樓市已經復甦,仲有個醫生律師打電話上電台話買唔到樓,政府推出了第一次 SSD,當時買入價是 $236 萬,三成首期 $70.8 萬,現時市值 $360 萬,賬面賺 $124 萬... 利潤 = $124 萬 / $70.8 萬 = 1.75 倍 上述兩個單位 Anthony 仍然持有,有上升空間,不急售... 反正過了 SSD,即使市況逆轉,隨時可以放售!
怎樣?有必要碰運氣嗎?你肯定能猜中? 經濟平穩時,運用槓桿賺得多? 還是經濟極差時,碰運氣 Full Pay 撈底賺得多? 作為新一代投資者,當散戶等運到,投資兵團卻在努力! 如果樓市不跌,我們就繼續累積知識、經驗、財力! 如果樓市大跌,正!我們已做好準備,撈底!你估邊個快? 如何為跌市做準備? 如果三年後跌兩成 (13) 準備篇 兩年後加息點算? 三年後樓價大跌兩成點算? 繼續如果三年後跌兩成系列...
經常有朋友問:「點解你唔減持?唔怕跌咩?你睇好?」 唔減持、唔怕跌...唔代表睇好,只係已經準備好啫! 散戶...喜歡賭大細,睇好就身買,睇淡就老豆都沽埋!賭大細不如過大海啦,叮叮叮...買定離手,即時定輸贏!投資者...又睇樓、又搞按揭,咁辛苦為乜?無非唔想賭運氣,盡量以技術去贏。近年很多升市樓神,未經過挫折,未必了解跌市的可怕,金融海嘯時候,Anthony 幾乎一鋪清袋,記憶猶新,所以今天,筆者無時無刻為跌市做準備。 跌市不可怕,沒有做好準備才可怕!... 經常有網友亂咁估...點解筆者買完一間又一間? 睇 Discuss 最搞笑,有人估我係富二代,有人估我有個有錢老婆,有人估我有大水喉射住...我都想!可惜 Anthony 細個窮到連麥當奴都食唔起,見到大班同學齊齊去 M 記,我就唯有話自己唔鍾意食漢堡包。錢點嚟?唔使估啦,全部都係借返嚟!
筆者 2005 年買樓上車,2007 年開始買樓投資... 當時政府沒有收緊按揭政策,沒有正面信貸資料庫,沒有壓力測試,見自住單位升咗成個 Double,心雄了!按完又按、借完又借,短短一年買了 4 個單位,直至金融海嘯前,已持有 6 個單位,超出自己的能力範圍。2008 年底,金融海嘯一個大浪冚埋嚟,4 個單位,5 個租客,兩個打嚟話失業退租,兩個打嚟叫減租。當時我自己創業,完全冇生意,你話點供樓?...想賣?短短三個月跌三成,加上銀行唔肯借錢,想賣都賣唔到!好在揀的物業租金回報高,減完價都仲頂得住,先至唔死得!
見過鬼,點會唔怕黑? 今時今日,每一步都經過深思熟慮... 點解唔減持?...因為未見到有大跌條件!跌幾多又唔知,跌唔知都唔知,做乜咁心急?最重要係做好準備...
1) 提高流動性 沽出部份住宅單位,換馬工廈、鋪位,不受 SSD 限制! 餘下的住宅單位,因為已經累積了一定升幅,而且過了 SSD,隨時可以沽貨變現,賺多賺少而已,所以先封盤不賣。不過...筆者已經計劃好,如果市況逆轉,會先賣邊兩間。
2) 提高現金比例 以前我會買到戶口得番幾萬銀,而家唔敢啦! 例如...若看上心動筍盤,把持唔住落票買的話,會同時沽出一間,令手上現金維持一定比重,捱到三、五、七年。
3) 提高租金回報 早幾年買的單位,升得多,以市值計算租金回報不到 4% 的,會先沽出獲利,然後買入一些租金回報 4.5%~5% 以上的細價樓,若再次遇上海嘯,減租後都可以夠供樓。
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8. 長毛粉絲 2015-01-05 16:44:14 |
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9. 師奶仔 2015-01-05 17:06:04 |
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銀行一向最現實架拉, 正所謂: " 落雨收遮(雨傘)" 吖嘛. 唔會同您講心, 只講金. 亦是做生意.
中國人至講心, 要有一個比情, 跟銀行打交道一樣. 所以, 如果銀行下下跟到足, 乜都太過唔情面, (雖然佢的風險一定細好多); 不過, 同時會令客戶, 尤其年長或老客戶心淡. 正有謂: '' 哀莫大於心死'' 矣~ 去到咁盡, 客仔又點會回頭吖? 尤其係唸起低潮時, 被人一桶水照頭淋的時候, 總會係百感交雜!
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10. 怪俠怪論 2015-01-05 23:07:32 |
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風水輪流轉... 今天在屋苑側,見有 民聯聯 區議員助理/準未來後選人,在派居屋申請表格,...... 使人回想起1999年前,有 主主議 在論戰/論壇上,說出無棱二可的話,在議論紛紛租者置其屋計劃時,有論者說出,如果你用9萬元買一套房,16萬買一套房,買房後,日後你可能失去領取綜援的資格......不可思議的怪論???
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11. 亮劍 2015-01-06 08:37:51 |
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長毛粉絲兄……你爸爸說:「人無千日好,花無百日紅……」 在字面來解釋,你老父可能叫你: 在風光時唔好乜都去盡; 有風不要駛盡裡; 投資不要做盡孖展。 如果你係咁理解你爸爸呢句話,亦無不可!
其實人生在世,打從你脫離母體那一刻開始,真的唔知下一分鐘你會唔會瓜老襯。 人…………真的好渺小,甚至掌握唔倒自己的命運,但大家可改變自己的心態! 其實小弟見過唔少人行超過千日的大運,而好奇怪佢哋都有積極的人生觀。 要是人生抱積極的態度,咁你應在行緊運嗰陣做多啲嘢,例如建立自己的事業、置產、做善事……
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12. 舍神 2015-01-06 09:18:15 |
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耿耿於懷無濟於事,看作經一事長一智,會更積極。 政壇上冇永遠敵人,亦冇永遠朋友, 在商場上亦一樣罷,只有永遠利益,是道出事實!
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15. Daisy Yau 2019-12-21 13:05:57 |
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I want to borrow hkd400,000.- I got a parking place in 碧霞花園B41 I borrowed hkd 570,000.- and returned hkd 20,000.-
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16. 引刀一快 2019-12-23 05:46:32 |
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長篇大論,漏咗最重要一點。 三年之後,香港仲係咪2016三年前嘅香港?仲係咪2019嘅香港? 三年之後,香港仲係咪香港?
大灣區500蚊呎都有呀。
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