【細價樓爆煲論】

經過琴日一文"細價樓爆煲，政府是否需要負責"之後，係咪應該改做

【細價樓輕輕的溫柔的細微的超小型微縮納米式爆煲論】

唔講清楚其實你宜家都唔知點爆法同幾時爆..

真係會嚇親你d FANS架~唔好輕輕帶過先得架~

行內人話隻30萬鑽勞可分6張當票出，每張5萬。

港由資本主義變資產主義 
 

【明報專訊】「香港已由資本主義演變成資產主義，有聰明腦袋，有學歷，肯上進，也不及擁有資產。做生意的，賺的往往不及收他租金的業主，最高收入的三分之一人口，因擁有樓宇等資產，生活愈優游容易，其餘三分之二人口，收入會愈來愈追不上，買樓愈來愈難。」

林一鳴說，上述現象令香港貧富愈來愈懸殊，社會也愈加分化，年輕人會將怨氣發作在社會，令到投資的社會和政策風險也不斷提升。

「我看好樓市，但也認同樓市的政策風險在上升，所以如有能力，也建議不要將所有資金都放在樓市，要分散風險。」

恒基地產（0012）主席李兆基近兩年常說買地產股好過買樓，林一鳴對此有不同意見。「政府對樓市沒辦法，對打壓發展商的能力則綽綽有餘。

地產發展商的經營，已由暴利時代轉為微利時代，競爭日益激烈，建築成本高昂，又不可再『發水』，往後地產股表現應難如樓市。李嘉誠便看到這點，近年在香港絕少投地，盡量將資金投入其他非地產項目。」

發展商由暴利轉入微利

林一鳴擅長以波浪理論分析股市，但他指在2008年金融海嘯後，因各國政策加大介入經濟的力度，有關分析工具的預測能力已大減，更遑論以此來預測樓價。「波浪理論其實建基於觀察人的行為，發覺到了某些升跌比例，人便會重複其投資行為，但因現在政府日益干預經濟和金融市場，政策市哪能預測？說能夠的，只是自欺欺人！」

港股A股化 基本分析無作用

他說，現在不單波浪理論被廢武功，當港股A股化，就連基本分析和其他的圖表分析也再不派上用場。

他表示，「現在炒股，最好是當時有消息預知有什麼政策將出台，可以先入貨，否則最佳的辦法，可是看到政策消息出了後，某個股或板塊升了20％便以高槓桿追入，炒它三兩天便急急獲利，較冷靜分析更有用，而不少基金經理接受不了這種『新常態』，便吃盡苦頭。」

林一鳴﹕高收入群也頂唔順 樓市見頂時 
 

【明報專訊】由金融界轉戰漢能薄膜（0566）做財務董事的林一鳴，仍不斷筆耕的發表財經文章，最近更出了首部財經小說《財技風雲》。林一鳴認同，投資物業也是一種利用低息賺取回報的財技，並指繼續看好樓市，預料今年和明年樓價每年可續升5％至10％，租金更會跑贏樓價；不過，他也指出縱使利好因素存在，一旦樓價升至香港最高收入的三分之一家庭也覺得難以負擔之時，也會面對下調壓力。

坊間常以樓價已超出市民的負擔能力，一般大學生不吃不喝20年也買不到樓為理由，預測樓價必須大幅調整。林一鳴則認為，大部分人、甚至政府官員計算市民的供樓負擔能力，都是以香港的家庭中位數收入作計算基礎，但事實上收入在中位數或更低的市民，從來不是買樓的主力，而事實上香港收入最高的三分之一人口，約等同50萬個家庭，買樓供樓仍是相對輕鬆，所以樓市不虞大跌，甚至有上升空間。

不擔心樓市加按「借爆」

「這批收入最高的三分之一人口，個人收入中位約為4萬多元，估計家庭每月收入可達6萬至7萬元，假設拿一半收入來供樓，便可借樓價約600多至700萬元，並可買入約1000萬元的物業。如果當一般樓遠遠升過此一銀碼，令這三分之一人口也覺得難以負擔的話，樓市便會出現危機。」

坊間另一擔憂樓市的地方是可能有不少業主因樓價升了，尤其細價樓的業主向財務公司加按，涉及個案可能超過1萬宗，他們遲早還不了高息貸款，物業便會淪為銀主盤並強制出售，從而拖垮樓市。「我不排除市場存在一些四按甚至更多重的按揭，但是否有多達一萬宗的財務公司加按，卻有所疑問，也暫看不到實際的統計數字，就算是2003年SARS時，香港曾出逾10萬宗負資產個案，會樓價跌了而不能供款，以致淪為銀主盤的數目也可能少於1％，所以不擔心樓市會因『借爆』而爆煲。」

居屋業主加按 由來已久

最近有報道指多達7000個居屋業主原來有透過財務公司進行加按，會否是樓市會爆煲的導火線？「我做了10多年的金融，也曾在多家銀行工作，知道香港其實有多達100萬人，又或三分之一的信用卡持有人，不會每月都清了卡數，所以實際每月要支付18厘，甚至20厘以上的卡數利息，不排除這些人會是將居屋向財務公司進行加按的客仔，但這已是存在已久的現象，應不會由此而引發樓市危機。」

林一鳴認為，近年細價樓急升，最主要的原因是之政府推出了錯誤的政策——辣稅和收緊按揭，令業主更惜售，以免賣了樓買唔番。「有關措施確會短時間壓抑之買樓需求，但需求不會消失，反而令買不了樓的要焗住租樓住，又或眼白白看着樓價上升而收入追不上，只能愈租愈細，便成了推升細價樓的幫兇。」

料樓價每年續升5％至10％

林一鳴預期，在歐洲、日本、中國都紛紛放水，美國勢難大幅加息。「頂多加半厘或四分之三厘，藉以平抑市場噪音便了事，又看不到香港政府可以有什麼有用的房屋政策，所以樓價仍是易升難跌。我估計，今年和明年，樓價每年還可再升5％至10％，租金因過去10多年其實落後於樓市升幅，往後每年甚至可以升10％甚至更多，如此又會再將租金回報推升，又增加了買樓收租的誘因。」

唔好講話做按揭，就算你開一個普通儲蓄户，銀行隨時有權立即取消你户口，不需任何理由，唔信你睇睇你開户時所簽文件，不過當時肯定冇人會睇。

请问博士，几时股市升，楼价暴跌呢？

从来股市升，楼价不是升，最低限度都打横行。

以前就佩服你，不过现在觉得你都系赌徒，除了做收租之外，真系一无是处。幸亏你家姐找到码头。感恩啦。

博士d 淡友FANS係咪好大壓力？

睇完琴日博士既【細價樓輕輕的溫柔的細微的超小型微縮納米式爆煲論】搞到對後市無所適從呢？

宜家日日家嘈屋閉租住樓等"爆煲"入市既機會就黎啦！

就爆架啦！等下啦！博士之前話3個月後就咁上下美國加硬息，二按財仔收數末日，政府準備出租管，市場又有大量供應，細價樓就勁爆樓災！仲有10000個銀主盤！準備定錢啦！機會又黎啦！唔使日日俾老婆同仔女話自己堅持租樓係罪人求主原諒啦！

就爆啦！就架啦！~博士講你唔係唔信呀？又話FANS~

漢能薄膜（0566）做財務董事的林一鳴

股價由幾毫炒上9.07，現報7.71。可見林生有料到。

租緊樓博士FANS既完左死約未呀？細價樓就爆啦！仲有9個月死約點入市呀？

宜家簽既簽1個月死約好啦！下個月就有機會可能或者爆啦！簽1年死約樓災到點入市呀？唔好換傢俬住啦，都就搬囉~

完全正確!!!!

我有同樣經驗, 銀行首先會自保先,

特別是歐美大銀行, 佢地無包袱........

用得黎做抵押，有機會Call loan既會係細價樓定紅山半島呢？

ans:細價樓 + new buildings in NT  because of MARGIN and 2nd Mortgage === easy to buy!

我真係好期待14/8/2015星期五既CCL

【細價樓輕輕的溫柔的細微的超小型微縮納米式爆煲論】CCL結算日會低過136·64幾多？

到時恆指唔知得返幾多點呢？^_^

支持博士好文分享，每天勞心勞力寫2篇文章，讓我們能夠有所得著，小弟真係12,000分感謝。不過，小弟有一點點關于地產的意見（客觀事實）想分享，當中並無任何針對博士個人及閣下家人之意圖。

小弟覺得，銀行向小業主 call loans (住宅按揭) 的機會應該不高，原因如下：

根據按揭証券公司數字，截至2014-12-31，按保公司持有20,097宗按保貸款，而這20,097宗按保貸款之欠款：已抵押物業2014年12月的市值只是31%。即是，2014-12-31 按保欠款：2014-12月31日之物業市值只是僅31%。

若然，連樓市最高借貸比率（或者最弱）的按保買家都可以強成咁，其他能夠俾3成首期的買家更加強，在此情況下，銀行向小業主 call loans 的機會應該好細，細到都唔知點講，除非樓價大跌6成以上。

小弟在此謝謝博士，祝博士一紙風行！

原來博士未經歴過沙士.....1997 到 2003 年，樓價一路下跌，銀行幾時有主動Call 過Loan?

*****************************

個朋友97買加胡，被call loan，銀行沒收了層樓即係食左3成首期無左百幾萬。至於呢個個案係真定假??

原來博士未經歴過沙士.....1997 到 2003 年，樓價一路下跌，銀行幾時有主動Call 過Loan?

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個朋友97買加胡，被call loan，銀行沒收了層樓即係食左3成首期無左百幾萬。至於呢個個案係真定假??

銀行一定CALL LOAN, 不過不會一次過全CALL, 會先把最差的先CALL,

再看情況.....好似沽股票一樣!!

博士, 本一直追看你的BLOG學投資物業, 獲益良多, 但你有關銀行的認知通常都是錯的

物業貸款最少分兩種: 一是企業/商業/私人銀行的貸款, 另一種是零售銀行的

企業/商業/私人銀行的貸款:

-通常金額較大 e.g. 一千萬美金以上

- 可做不同的物業如住宅, 工商,鋪位,車位

- 會有top-up clause, 即物業如跌到價錢, 要補差價

- 可選循環貸款: 如一億物業批五千萬額度, 還款後可再用, 如信用卡

- 每年有annual review, 即每年要再拿財務資料再審批 如財務報表

零售銀行按揭:

-         通常金額較小 e.g. 一千萬美金以上

-         大部份沒有top-up clause

-         不會有annual review (因為風險管理是用portfolio approach, 有興趣我可多加解釋

-         每月還款, 還款後不可再用, 除非refinancing

博士, 我相信你用的 百份之一百是企業/商業銀行的貸款, 而你係從來沒有用過零售銀行按揭.

如果你細心看, 零售銀行按揭一沒有top-up clause, 即補差價, 二是不會做annual review, 即每個客人都不需要交資料; 亦不會像博士你, 每年都要同銀行家食餐飯, 講下個credit line. 你會覺得借幾百萬, 銀行會用測量師做估價報告? 估價報告最少一萬幾千, 大的物業要幾萬; 企業/商業銀行會收annual fee, 所以沒有問題, 零售銀行這樣做, 會蝕到入肉

在大部份的零售銀行,如果供款正常, 貸款是一定會越來越細, 在風險管理下, 追差價反而增加風險. 如果零售銀行是在香港多年, 更不會追差價

博士, 如果我說的是錯, 我會請飲茶認錯; 如果你發現你是錯, 請登文修正

貸款部門主管

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http://finance.sina.com.cn/chanjing/gsnews/20150424/073522035491.shtml