1. 88已上車 2014-08-21 09:04:24 |
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呢期睇左個工廈位, 銀行話最多只做4成按! 真係有樓有得買...冇樓冇得買... 救教...有冇師兄可以點點我?
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2. 亮劍 2014-08-21 09:14:00 |
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喺1979年阿超出世。 在2000年他大学畢業。 同年年尾佢開始供MPF。 2014年8月20日,周教授話有樣嘢益大家,就係如果你65歲仲唔死,每月有3K!! 阿超在2017年中,開始要夾份供多成仟銀去填氹。 到2026年,呢个周氏騙局開始入不敷支。 到2041年,政府話騙局就來爆煲。 到2042年,周氏騙局正式爆煲,但阿超仲未退休…… 25年白供,一毫子都收唔倒,阿超說了一句……超那麼! 現在实施全民退保的国家,呢个制度一係瀕臨崩潰,一係就來爆煲。 香港人均壽命之長,世界前列。 而香港嬰兒出生率之低,亦係世界前列。 你香港東施效顰,怎能獨善其身?? 於60年代出生的港人,加上於70~80年代游水、爬山、坐快艇落來的同胞,佔主要人口比例最高。 他們將會喺2025~2035年分批攞老年金,如果見者有份,條数肯定非常驚人,唔爆真是天無眼!!!
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3. 亮劍 2014-08-21 09:35:46 |
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俾我会向每年賣地收入同補地價呢度埋手,以取代僱主及僱員供款,唔夠撥部份差餉同地租落去个計劃果度。
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4. 法子 2014-08-21 09:40:13 |
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法子《樓價升了,為何衡平比只是微升?》
2014年8月20日
很多人問我 衡平比=樓價÷衡平價 為何樓價升了這麼多,衡平比只是微升?
因為租金是衡平價其中一個的自變量,再看一看下面的附錄,就知道為何衡平比沒有大升。
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節錄自2014年8月20日太陽報
【太陽報】報道,太古城租金跑贏樓價。本港樓價正值歷史高峰,不過部分換樓屋苑受辣招限制升勢,令租金升勢罕有快過樓價,其中鰂魚涌太古城及康怡花園現時租金較年初出現高達約13.8%及11.9%升幅,反觀樓價僅升約3.7%及6.2%。有學者認為,部分中價樓「買樓無着數,按又按唔足」,樓價升勢較租金慢,相信一日不撤辣,租金走勢仍會較好。
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5. 望東樓 2014-08-21 09:41:41 |
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Dear 亮劍, +1. In theory I should be supporting it as I should not be paying much salary tax after 2014; then I will have hopefully 15-20 years of freebies (rewards substantially larger than contributions). But my 良心 is telling me the opposite.
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6. To 2, re 周氏騙局 2014-08-21 09:58:49 |
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懶人兄/ 劍兄: 其實睇周永新苦瓜乾個樣, 就知佢係傀儡啦, 學者不一定能發揮獨立思考, 尤其是長期寄身在制度裏的, 陶源明哥今時今日都係落得在酒樓硬銷鮑魚矣。話樣樣唔夠應該點點點嘅都係學者, 佢地又唔諗吓冇左納稅人幫浦佢地在白象塔熱烈地進行知識的傳承, 佢地就甚麼都不是, 連擔泥紥鐵的體力活都冇佢地份, 睇吓佢地點樣回報納稅人? 開新稅、加稅、徵僱主或是僱員新費用, 心水清嘅一定會想到擔子最終全是落在盤生意, 大企業有優勢, 中小企一定更難做, 與菜爺鼓勵創業搞高增值背道而馳。 正苦的算盤是, 就如醫保, 難得有人陪/ 賠, 多多少少都好啦, 不過果啲所謂利益, 唔會益到我同你的。可以惠及家庭主婦禾, 子女就唔會扭計減家用? 有利益的人為左搞野係無所不用其極的。
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7. To 5 2014-08-21 10:03:47 |
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良心? 在愛民如此嘅正苦管治下, 村官與見祭派魚肉香民, 話監察正苦的也可以不務正業, 魚貫行出蟻事堂作壁上觀, 仲有幾多傳統價值留下?
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8. 老年金 2014-08-21 10:12:08 |
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強積金搞咗咁多年怨聲載道,揾狗笨實,強積金變強廹金,而家呢個老年金第日又變老點金,又喺揾狗笨實。
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9. 引刀一快 2014-08-21 10:42:42 |
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咁如果2025年爆煲,今年就籌備移民囉,人喺大陸搵錢,攞香港福利,避開香港果陣災難除,依傢咪入貨。
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10. 巨大夢想顯得我太渺小 2014-08-21 11:08:33 |
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新盤湧現細單位 炒風勢必再升溫 | | | (太陽) 2014年8月21日 |
| 今年細價樓走勢嚇人,升幅大幅跑贏豪宅,無論一手、二手上車盤及二手居屋,都成為搶購對象,發展商亦即時改變策略,各區新盤均加插細單位,務求以「細細粒容易食」來滿足市場需求。但從另一角度看,亦反映樓價升幅開始遠超一般市民負擔能力,細單位供應大增,只是發展商希望透過降低入市門檻,能夠在樓市出現轉勢前加快去貨,由於需求大、銀碼細的關係,細價樓炒風勢必再升溫,預期癲價持續出現之時,距離樓市爆煲期已不遠。 香港經濟出現按季萎縮,零售業表現大不如前,政府再三提出警告經濟有下行風險,豪宅市道放緩,但市場對細價樓追捧卻有增無減,與實體經濟預期表現背道而馳,唯一可以解釋的是本港住宅剛性需求實在太大,由於細價樓供求不平衡,早前被壓抑的購買力爆升,賣家惜售,買家追貨,令成交價不斷創新高。 上世紀八十年代,香港經濟開始起飛,當時本港發展商因應市民購買力,大量推出實用面積約三百呎的細單位,由於涉及銀碼較小,市民較容易上車。 香港進入九十年代至二千年,社會逐漸走向富裕,發展商已絕少供應這類小型單位,現在發展商重彈舊調,可說是本港樓市開倒車,是港人居住環境倒退的絕大諷刺。 細價樓持續受到追捧涉及眾多因素,最主要是港人平均居住空間狹窄,有能力的都想擁有自置物業,令市場的剛性需求持續不墜。 市民是否入市,主要視乎整體經濟、個人收入與樓市走向變化。現時由於雙辣招沒有令樓市出現預期的跌勢,積壓的購買力突然湧現,細價樓更由於需繳付的雙倍印花稅遠低於豪宅,無論自住或投資收租都有較大靈活性,成為追捧對象。 上車盤在盤源短缺下,樓價不斷創新高,新界大型屋苑入場費動輒逾四百萬元,肯定嚇怕部分準置業人士,令成交減少,但樓市熱度則不減,並出現量縮價升的怪現象。 發展商數年前致力推出豪宅,目的是迎合內地買家的需求,但眼見近期細價樓愈升愈有,審時度勢下已改變售樓策略,紛紛推出細單位或微型單位,目的不外是搶奪市場客源,以將軍澳區為例,四個新盤同時都加插上車細單位,可以預見細價單位受追捧程度有增無減,令人憂慮炒風愈演愈烈。 市民希望盡快上車,發展商在商言商,提供入場費較低的細單位以滿足需求,這是市場規律,無可厚非,但同時反映市民對政府所謂增加樓宇供應的承諾投下不信任票,在樓價持續上升下面對現實,以有限財力加入細價樓的搶購行列。 新盤細價樓銀碼細,對初次置業人士確實有很大吸引力,但並不代表風險較低。 現時樓市價格已到了極高危水平,現時入市必須考慮清楚若美國加息,樓市轉勢,個人能否承受樓價下跌的風險。 |
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11. 代理仔 2014-08-21 11:08:43 |
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To :1樓 88已上車 現時購買所有非住宅類物業,不論你是否自用,最多只可做4成按揭,呢個係金管局規定,無得變。 另外要提你一點,所謂4成按揭唔係表面睇咁簡單,做個例子當你買$1000萬物業: 按金管局規定,只能做4成按揭,因此當估價充足,你只可借$400萬。 但銀行會計條數,就係以你個入或公司每月收入4成,可否供$400萬。 如你個人或公司每月收入4成,只能供款$300萬,咁銀行就只會借你$300萬,咁變相你就只可做3成按揭。 以個入或公司收入計就睇你用個人名義或公司名義去買。 如你以空殼公司買物業,銀行就會睇你而家買個物業有無租收,如果係連租約物業,佢就會用個租金當收入,都係用以上4成計法。 但如以空殼公司買交吉物業,就會收該公司有無其他物業收租計,有租收就會減去其它物業供款(用以上4成計法)多出淨租金收入計,又係將此淨租金收入當為此空殼公司每月收入。 另外一樣重點要提,現時工商類物業大部份估價不足,而銀行就只會以估價去同你做按揭,即係就算你買個物業$1500萬,但銀行估$1000萬,銀行都只會以$1000萬去做4成按揭比你,所以勸你做左估價同可做按揭金額先好去決定買物業。 上述經驗係我之前幫個上市公司老闆買物業,銀行回覆計法,銀行知佢係上市公司老闆,但佢當時只考慮用空殼公司買,所以銀行覆都要用上述計法,唔會因為佢公司上市就批多D。 如果唔想一大筆錢做首期Hold太耐,銀行會教你買入物業後,再用此物業向佢地做工商貸款,但成交果一刻首期都一樣要比咁多,只不過成交完後佢地可以再借錢比你。 上述回覆少少經驗之談希望解決到你問題。
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12. e_kam 2014-08-21 12:51:18 |
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其實銀行估價高 is very good for people who want to 加按變現. That's how people do 100% mortgage. For example, someone own a residential property at 9mill. He can ask bank to borrow 4.5million. The 4.5 million is probably good enough to buy a small flat with rent yield at 4%. The monthly rent is going to cover the monthly mortgage payment.
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13. To 1. 2014-08-21 13:04:57 |
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Try HSXC, I have same case in May 2014. They can loan extra 10-20% but only 10 years amortization with same mortgage rate.
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14. 貼紙佬 2014-08-21 17:44:32 |
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如果到了銀髮之年,人老、房子也老,一心寄望「以房養老」,原來一場空,那是多麼令人張皇失措。近日內地就房產土地使用權熱議一番,擔心房產土地使用權只有七十年,無法以房養老。那麼來港買房養老又如何?恐怕讓您更為擔心。 現在港人買樓99%都沒有注意土地使用權,更遑論內地人。其實,大部分香港樓房的土地使用期到2047年為止,距今只有34年使用期。如果擔心土地使用權期限,買港樓比買內地樓的風險更大。內地於1998年實行房改,以住房享有70年期計算,這批落成的住房到2068年才到期;而住房於之後落成的,到期年份更為順延,可享的居住權更為長久。 香港除中環聖約翰座堂因為直屬英國皇室而獲得永久地權外,所有土地及物業均是批租土地,早年批租年期有75年、99年及999年三種;其後,香港島及九龍半島的批租年期劃一為75年,並容許交地稅續期;新界及新九龍由於是租借地而非割讓地,所以土地契約由1898年7月1日起計,年期一般為99年減三天或75年加24年減三天。1984年中英兩國簽訂《中英聯合聲明》,附件三規定一般的批租土地的契約年期,不得超逾2047年6月30日。1997年6月30日前期滿的契約,亦可續期至2047年。 然而,港九及新界土地使用權實質可有很大差異。西環豪華屋苑寶翠園於2030年9月5日到期,距今只有17年,樓價實用呎價高達近兩萬港元。薄扶林花園於年前續期,直至2056年為止,仍有43年使用期。太古城獲得999年地契租期,於2899年到期,剩餘年期 886年。理論上,年期愈長,價格愈高;但現時有趣的現象是:999年期的太古城,呎價是13000港元,比17年使用期的寶翠園便宜得多。 內地富人來港買樓早成趨勢,去年全年內地人在香港買入2000萬以上亳宅佔36.4%,今年因辣招而下降至一成。選購港樓,現時鮮有注意樓宇使用年期;然而這或許是一個隱藏炸彈。當心急需把樓宇變現時,剛好來一個土地期限紛爭,樓價可能落後大市,吃虧了。2006年薄扶林花園土地使用權屆滿,問題一度懸而未決,出現法律真空,該樓宇的價格曾落後於附近屋苑。再說,「一國兩制」五十年不變,於2047年大限屆滿,相信北京與港府於20年內便會就此磋商。香港前終審法院首席法官李國能曾表示:「一國兩制的去向與未來,得早於2047年,恐怕在2030年左右便得解決。」 數年前筆者專訪一些地產界大戶,包括中原地產主席施永青,問及2047年補地價問題,他們都不約而同說:「不用擔心,屆時要補地價,各家各戶一起補。」答案似是實非;無論如何,從法理上看,香港土地至2047年將租約期滿,是否續期?如何補地價?涉及金額多少?這均有待中港政府未來磋商。筆者相信,香港房產地契問題懸而未決,於不久將來困擾投資者,期時或會出現價格震盪。正如八十年代初期,商人不清楚1997年香港主權回歸,導致投資疑惑。 談到土地使用權,值得一提現任香港特首振英對中港兩地的參與。梁振英於多年前接受筆者訪問時表示:「八十年代初期,中國重視意識形態,國家不能出賣土地,但商人及市民對土地需求殷切,遂建議效法香港實施批租。」1988年中國修改《憲法》,容許土地使用權有償出讓、有償轉讓,上海率先賣地。他說:「當年並建議上海進行土地公開招標,為了標書中英兼備,日以繼夜趕工。」於八、九十年代主政上海的朱鎔基,期時已過六旬,向當年只有三十多歲的梁振英請教有關土地批租及使用。結果上海市政府同意,請他和上海市官員共同起草;期間他也義務協助深圳招標賣地。至於香港方面,1984年初,英國同意於1997年「交回」香港。因內地尚沒有私人房地產,北京不認識新界地契年期於1997年6月30日屆滿的問題,中國政府遂找他寫意見書,後來成為《中英聯合聲明》附件三的主要內容。 廖美香是《南華早報》中文網副總編輯
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15. 睇得通 2014-08-21 22:55:00 |
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16. 亮劍 2014-08-22 06:02:47 |
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香港政府擁有土地的絕對擁有權 (除了中環聖約翰座堂的所在地), 都是屬於政府, 政府賣地其實只是將土地出租一定年期, 而建於土地上的樓宇亦屬於土地的一部份, 所以業主其實只購入地契年期內該單位的權益. 地契到期後, 政府可以收回土地及建於其上的所有建築物, 如果政府決定這樣做, 單位便不再屬於業主, 而有別於重建收地的情況, 政府沒有法定責任要給予賠償.例如地契早前到期嘅九龍倉旗下嘅海運大廈! 當然, 政府亦可以將土地續租, 若政府決定續租, 那業主可繼續持有單位. 對於住宅用地, 為免擾民, 政府目前的政策是一般也會續租, 至於接近地契到期時買樓, 其實交易時買賣雙方,都會知道這情況, 有關的風險自然會在價錢上反映出來, 而政府通常做法,係容許土地在地契到期後,不需再付地價而獲續期五十年,而地租只是差餉租值的3%,屬偏低水平,間接令地價居高不下。
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17. 亮劍 2014-08-22 06:40:22 |
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薄扶林花園地契到期攪到一團糟,唔好以睇大戲心態而觀之!! 2012年06月17日
九倉旗下尖沙咀海運大廈連碼頭地契續約終於塵埃落定:重新批出21年租期,九倉須就海運大廈補地價79億元,而應付年租由舊契每年10萬變為1,473萬元。坊間又有聲音認為:為何不拿出來公開招標,而要選擇與九倉續約,似有「四字成語」之嫌,大家想一想:住宅的官契遲早都會到期,比如界限街以北的九龍及新界的土地在1997年7月1日自動續期50年,只需交地租不用補地價,難道又說是「四字成語」? 除中環聖約翰座堂因為直屬英國皇室而獲得永久地權外,香港所有土地及物業均是批租土地,早年批租年期有75年、99年及999年三種;其後,香港島及九龍半島的批租年期劃一為75年,並容許交地稅續期;新界及新九龍由於是租借地而非割讓地,所以土地契約由1898年7月1日起計,年期一般為99年減三天或75年加24年減三天。1984年,中英兩國簽訂《中英聯合聲明》,附件三規定一般的批租土地的契約年期,不得超逾2047年6月30日。1997年6月30日前期滿的契約,亦可續期至2047年。 問題是1997年7月1日至2047年6月30日到期的官契,如何處理呢?海運大廈只是其中一個例子,另一個較矚目的是港島薄扶林花園,該屋苑官契於1931年6月12日批出,為期七十五年,到2006年6月11日屆滿。早在1997年之前已有人留意此問題,所以當年的樓價與成交量都不及隔鄰的置富花園,據稱一度有多年只有一間銀行願意承按,要待回歸後特區政府回信屋苑法團為屋苑續期。 到2006年6月12日,政府批出新官契,問題是薄扶林花園早已成立業主主案法團,由於舊地契及大廈公契會經已失效,根據舊公契成立的業主立案法團亦要解散,而新法團卻未成立,出現法團法律地位真空,屋苑的基金不能動用。到新法團成立後,舊法團一千二百多萬元基金基於法律漏洞未能過戶新法團,最終要根據《公司條例》向破產管理署申請將舊法團清盤。破產管理署通知屋苑,處理舊法團清盤程序時,會按資產比例收取服務費,每一千元收取五十元,即該屋苑千多萬資金估計要繳付高達五十八萬元費用,另加每小時計之文書處理費,若再加上律師費及會計師處理帳目費用,估計花費不菲,令業主蒙受損失。後幾經周旋,破產手續服務費獲得豁免,但法團仍要支付相關法律費用。 根據南區區議會會議紀錄(http://www.districtcouncils.gov.hk/archive/ south_d/chinese/doc/DC/DC%20Min%2021.1.pdf)討論該個案,政府、法團及管理公司事前已做了相關的準備工作,包括:地政總署於2004年已正式聯絡業主及法團,並與業主、法團及管理公司召開會議,通知各方有關續租程序;法團及管理公司已於2004年委託律師與當局接洽;政府於有關地契屆滿後翌日(即2006年6月12日)批出新契,亦於新地契生效前兩個月與舊業主商定安排,小業主只須於6月到律師樓辦理轉讓契約手續即可。問題是出於沒有先例可援,各方面都不知有何漏洞。 大家可以想想,2047年全港大部份物業官契同時到期,有沒有可能把物業拿出來拍賣重,又或者要上百萬計的業主去個別商討補地價,還是像1997年7月1日那樣自動續約,只需繼續交地租即可?如能從此角度出發,就可知今次海運續約,為何未到最後一刻,都不會將項目拿出來拍賣,以免製造先例。
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18. (轉載自2012年6月14日am730C觀點) 2014-08-22 06:44:16 |
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2047年地權齊約滿怎辦? 為了寫海運大廈補地價的評論,使我想到2047年將有大量土地使用權的批租齊齊期滿的問題;政府將怎樣去面對呢? 以政府處理海運大廈的取態來看,政府似乎打算依法辦事,如要求續約,就得按市值補足地價,但這種做法是否可以在大量土地齊齊期滿的時候一起套用呢?我覺得困難很大。 海運大廈的問題是單一的問題,而且對手是一間以謀利為目標的商業機構。政府比較容易處理。大部分市民都會支持政府向九倉徵收補地價的費用,而且愈收得多愈好。 然而到了2047年,整個界限街以北的土地都會齊齊租期屆滿,政府要面對的就不是一間公司,而是數以十萬戶計的家庭。由於上次1997年地權租約屆滿時,鄧小平為了減少民間對回歸的阻力,齊齊送多50年,免補地價;今次有關的市民很容易有合理期望,以為又可以不用補地價。 可以預期,政府若然要收補地價的話,有關的家庭一定群起反對。有這麼多的人利益一致,一定會有政黨想加以利用,使之變成自己的政治籌碼。這些政黨一定會替有關的家庭出謀獻策,與政府對著幹。 他們不但會聯合起來示威抗議,亦會循正常途徑與政府展開談判。他們會找獨立的測量師自行評估,提出不同的角度與政府爭拗,政府不能拒絕受理。當數以十萬計的家庭都一齊要與政府談判如何補地價問題時,有關部門根本沒有足夠的人手按慣常的程序去處理這類談判。若果政府不按既有的程序去做,市民又可以申請司法覆核,情況實不容易應付。 現時尚未能預期2047年的政治環境,但無可避免得面對一些重大的轉變,譬如一國兩制是否繼續,還是北京想把香港正式融入大陸。如果真的需要進入一個新的過渡期,北京為了維穩,就可能願意在經濟上作點犧牲,不要求補地價,齊齊續多五十年算了。 倘若特區政府屆時很需要錢,而政治局面又相對穩定,政府亦不會選擇以與個別家庭逐個去討價還價的方法去解決問題。集體的事情只能用集體的方法去處理。 要一次過把問題解決,政府就得想出一個大家都一聽到就接受的方案,那就必須真的是「賣大包」。若然要市民一次過付一筆補地價費用,一定會有人付不起,一定會有人搞事。最有可能的做法是:先作一次真正的市值估價,然後告訴市民可以半價收貨(其實兩折也值得考慮),並且可以用不計息的方法分期付款,夾埋地租一起交算了。 如果真是這樣做,那又一城與新城市廣場等商場是否也可以獲得同等待遇?如果有,那對海運大廈豈不是很不公平,為甚麼一個要補足地價,其他的卻可以打大折扣呢? (轉載自2012年6月14日am730C觀點)
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19. 亮劍 2014-08-22 06:56:30 |
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呢篇「地契年期危機」講嘅嘢,14/F 貼紙佬 點睇? 自從由美國回歸香港以後,我住在西環已經有4年了。頭一年時租樓住,第二年就在堅尼地城購買了一個小單位自住。近年,我有見西環未來地鐵開通以後的發展,都打算在西環再置業。
近日與朋友談及置業這個問題,他帶出了2047地契年期的問題。他說甚麼我們現年3X歲,到2047年我們6X歲,地契年期到期,政府有權收回土地,到時便一無所有了,用數百萬去擁有一個物業數十年值得嗎? 那我們又為什麼要置業呢? 真是一連串的好問題! 於是我在網上尋找資料,找找我現時居住的物業以及一些西環名牌樓盤的地契年期資料,看看究竟!
現時居住的物業-------地契年期 2877 (尚餘 868年) 有興趣購入的物業 ----地契年期 2886 (尚餘 877年) 泓都 ------------------地契年期 2052 (尚餘 43年) 寶翠園----------------地契年期 2030 (尚餘 21年)
我現時居住的物業尚餘 868年,相信我那時候已經不在人世了! 而樓宇能否經歷一百年也成問題,2047地契年期危機看來與我現時居住的物業不太扯上關係。有趣的是一些近年新建的物業如寶翠園及泓都等,反而有地契年期危機!
好理論咁講,政府可以在 2030 年後收回寶翠園土地擁有權,因為土地是屬於政府的,我們是無擁有權的。但事實上政府收回的可能性不高,因為收回土地一定會引起社會動亂。因為這不是單單寶翠園的問題,而關係到香港很多很多物業,若真的有這一天,相信到時會有上百萬人上街遊行了。很多資料顯示政府多會以徵收地租方式向所謂業主交換土地使用權,所以也不用太擔心。
薄扶林花園地契在2006年6月11日已經到期,據了解薄扶林花園的地契租約沒有續期權,故須辦理延長租期50年事宜,並要繳納地租,差餉物業估價署會向業主徵收重估差餉的3%作為地租。
世事無絕對,續租與不續租根本沒有任何保証,一切都要看2047年的香港特首及中央政府的決定了。下列一篇轉載文章 "港島樓宇重建價高" 是很值得各位"業主"去看看! 祝各位 "業主" 一切順利吧!!!
========= 參考相關討論 ===================== http://www28.discuss.com.hk/archiver/?tid-8596398.html
========= 轉載: 港島樓宇重建價值高 ============ SOURCE: http://hk.myblog.yahoo.com/kwoksirblog/article?mid=52
傳統智慧告訴我們, 港島樓價比九龍高, 而九龍樓價又比新界高, 原因之一是金融股票業, 大部份都在香港島, 再加上港島的土地供應非常有限, 要填海興建中環灣仔繞道已經這樣困難, 更何況要填海增加土地供應呢!
香港島的重建價值高, 主要是在土地用途規劃及地積比率這兩點。 港島區的用途規劃比九龍及新界靈活, 如灣仔區及中上環區, 分區規劃大綱圖中顯示多個地段規劃作C/R, 即商住兩用, 地段在重建的時候, 發展商可因應市場需求, 發展商業大廈或商住兩用的樓宇, 而九龍區方面, 自1993年起, 所有地段均限定用途, 如R(A)代表甲類住宅用地, 而C則代表純商業用地, 發展商並無其它選擇。當然他們可以向城規會申請更改土地用途, 但成功的機會, 可以說是微乎其微。
其次是地積比率, 香港島住宅用地的地積比率由八倍至十倍, 視乎地盤的種類, 而九龍區商住用地的地積比率最高也不過是九倍, 至於商業用地的地積比率, 香港島是十五倍, 而九龍只是十二倍, 足足小了三倍, 這點正反映在港島及九龍商業物業的樓價上。 值得一提的是地契年期這個問題, 1842至1848年這些早期批出的港島區土地, 年期只有75年, 而由1848至1898年間批出的港島地段, 大多為999年期, 這些土地大都座落於北角、灣仔、中上環、半山及山頂等, 999年期可以說是香港島的特式, 九龍則只有星光行及尖沙咀部份地段為999年期, 其餘的大多數為75年可續75年的年期。999年嚴格上說近乎永久地, 這點連國內的投資者也覺得驚訝, 因為國內土地的使用年期, 最多也不過是70年。 有人說國內樓價比香港平宜得多, 但當加上年期這個因素, 結果可能便不一樣, 筆者在2002年於上環購入一個地鐵站附近的商廈單位, 當時的呎價是一仟元, 現在已經升值三倍。當時我所考慮的就是年期, 一仟元一呎可用999年, 即每年只需一元, 這樣平宜的租金, 為甚麼不買, 況且建築成本也要一千元一呎, 我買的物業沒有付出任何地價, 這些投資那有輸的道理。
筆者曾向傳媒表示, 政府致力重建灣仔, 背後可能別有用心, 因為灣仔區的土地很多都是999年期, 市區重建局把這些土地收回, 再賣給發展商的時候, 批租年期便由原來的999年變成50年, 如尚翹峰及嘉匯軒等物業, 小業主在這50年內, 都要好像新界的居民一樣, 每年繳付應課差餉租值百份之三給政府, 作為地租。 本人相信政府會主力收回這些999年期的地來重建, 港島的居民應該及早自發起來, 重建物業, 否則到時後悔, 便可能太遲了。
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20. Oscar Lam 2014-08-22 07:07:25 |
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地契的事情,關乎100萬以上業主的事情,何需擔心?到期續租、補交一些地租便是了,難道要趕100萬業主出街?
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21. 引刀一快 2014-08-22 10:55:21 |
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Oscar Lam兄
你試過幫大陸貨補地價你就知架喇,上面幾段嘢,完全係紙上談兵!
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22. 旺市不追價買,淡市不壓價賣 2014-08-28 11:21:59 |
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結論是大旺巿準買家瘋狂追價,銀行陪你瘋!大淡市準賣家要賣樓,銀行給你壓價陪玩!
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